Πέτρος Μαυρομαράς: Μην ξεχάσετε τους ημιυπαίθριους!

Ο γνωστός κατασκευαστής κτηρίων και πωλητής διαμερισμάτων κ. Πέτρος Μαυρομαράς, σε μια εκτενή αναφορά του στους ημιυπαίθριους χώρους, παρέχει σε όλους μας κάθε δυνατή ενημέρωση γύρω από το θέμα και στη συνέχεια απαντά στα βασικά ερωτήματα που έχει κάθε ένας από μας που θέλει να δηλώσει έναν ημιυπαίθριο χώρο. Διαβάστε στη συνέχεια όλα τα στοιχεία, που ο κ. Μαυρομαράς παραθέτει προς τους αναγνώστες της "Αλήθειας":

Μετά την παράταση του Ν.3843/2010 (ΦΕΚ 62/28-4-2010) έως τις 28-2 2011, σας ενημερώνω για όλες τις ρυθμίσεις που αφορούν την νομιμοποίηση ημιϋπαίθριων χώρων που έχουν κλειστεί και χώρων που αυθαίρετα έχουν αλλάξει χρήση. Επιτρέπεται μετά την καταβολή ειδικού προστίμου η διατήρηση για σαράντα (40) χρόνια ημιϋπαίθριων χώρων, καθώς και χώρων που βρίσκονται στο υπόγειο, ισόγειο ή άλλη στάθμη του κτιρίου και βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο.

 

Ποιες οικοδομές αφορά η ρύθμιση - Ποιοι χώροι μπορούν να νομιμοποιηθούν

 

Στην ρύθμιση υπάγονται όλα τα κτίρια που έχουν ανεγερθεί ή ανεγείρονται με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί μέχρι και την 2α Ιουλίου 2009.

 

Συγκεκριμένα δύνανται να νομιμοποιηθούν:

Ημιυπαίθριοι χώροι, υπόγεια, ισόγεια, πιλοτές, κλειστές θέσεις στάθμευσης, σοφίτες που περιλαμβάνονται στο νόμιμο περίγραμμα των κτιρίων εντός και εκτός σχεδίου, για τα οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε οικοδομική άδεια μέχρι τις 2 Ιουλίου 2009 και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθ' υπέρβαση των όρων δόμησης που ισχύουν για το ακίνητο, η δε χρήση επιτρέπεται από τις χρήσεις γης της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο. Συνεπώς σε περιοχή με χρήση αποκλειστικής κατοικίας απαγορεύεται η νομιμοποίηση για άλλη χρήση πλην κατοικίας.

Εξαιρούνται από τη ρύθμιση κτίρια σε εκτός σχεδίου ακίνητα που βρίσκονται σε ρέματα, βιοτόπους, σε παραλιακά δημόσια κτήματα, σε αρχαιολογικούς χώρους.

 

ΠΡΟΣΤΙΜΟ – ΤΡΟΠΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ

 

Καταβάλλεται ειδικό πρόστιμο διατήρησης και αποκατάστασης του περιβάλλοντος, του οποίου το ύψος υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά του χώρου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή επί τον ειδικό συντελεστή που κλιμακώνεται ανάλογα με το αν το ακίνητο αποτελεί πρώτη ή άλλη κατοικία ή έχει εμπορική χρήση, αν είναι εντός ή εκτός σχεδίου, σε ποσοστό από 5% έως 15%. Το πρόστιμο κινείται από 5 έως 9% για ακίνητα πρώτης κατοικίας, από 6 έως 11% για τα υπόλοιπα ακίνητα

 

Τα παραπάνω ποσοστά προσαυξάνονται κατά 30% για τα εκτός σχεδίου ακίνητα που δεν αποτελούν κύρια κατοικία και τα οποία βρίσκονται σε περιοχές, όπου η τιμή ζώνης είναι μεγαλύτερη των 1.000 ευρώ.

 

Στην περίπτωση που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης σύμφωνα με το σύστημα των αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών στην περιοχή του ακινήτου, καθώς και στις περιοχές εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμών, για τον υπολογισμό της αξίας του χώρου λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στον πρωτοβάθμιο Ο.Τ.Α. και εάν δεν έχει καθοριστεί σε αυτόν, η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στο νομό όπου βρίσκεται το ακίνητο.

 

ΕΙΔΙΚΟΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ

  

Εμβαδό μη νόμιμου δηλούμενου χώρου (τ.μ.) ακινήτου	Ακίνητα πρώτης κατοικίας	Λοιπά ακίνητα κατοικίας	Ακίνητα άλλης χρήσης  (μη κατοικίας)
ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΕΩΣ Ή ΕΝΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ
Μικρότερος ή ίσος των 25 τ.μ.	5%	6%	7,50%
Μεγαλύτερος των 25 και μικρότερος ή ίσος  των 75 τ.μ.	7%	8,50%	10,50%
Μεγαλύτερος των 75 τ.μ.	9%	11%	13,50%
ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΕΩΣ Ή ΕΚΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ
Μικρότερος των 25 τ.μ.	6%	7,20%	9%
Μεγαλύτερος των 25 τ.μ. και μικρότερος ή ίσος των 75 τ.μ.	8%	9,60%	12%
Μεγαλύτερος των 75 τ.μ.	10%	12%	15%

 

 

 

Υποβολή δήλωσης – Απαραίτητα δικαιολογητικά

 

Η Αίτηση υποβάλλεται από τον ιδιοκτήτη (αν δεν έχει την πλήρη κυριότητα από τον ψιλό κύριο) ή νομίμως από αυτόν εξουσιοδοτημένο πρόσωπο, προς την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία φακέλου, στον οποίο περιλαμβάνονται:

 

1. Υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986 εις διπλούν, στην οποία περιλαμβάνονται α) τα ατομικά στοιχεία, β) ο αριθμός φορολογικού μητρώου (Α.Φ.Μ.), η δημόσια οικονομική υπηρεσία (Δ.Ο.Υ.) φορολογίας του κυρίου του ακινήτου, γ) ο αριθμός και το έτος της οικοδομικής άδειας, δ) το εμβαδόν και η χρήση του χώρου, ε) η ημερομηνία μετατροπής της χρήσης του, καθώς και εάν πρόκειται για ακίνητο πρώτης κατοικίας, άλλης κατοικίας ή ακίνητο άλλης χρήσης στ) τεχνική έκθεση μηχανικού.

Στην τεχνική έκθεση αυτή περιλαμβάνονται αποκλειστικά και μόνο η περιγραφή του χώρου, το εμβαδόν του, η χρήση του, καθώς και η έκταση γης που προκύπτει από τη διαίρεση του εμβαδού του δηλούμενου χώρου με τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Στην τεχνική έκθεση επισυνάπτονται αντίγραφα του στελέχους της οικοδομικής άδειας, του τοπογραφικού διαγράμματος της αδείας και της κάτοψης του ορόφου, όπου εμφαίνεται ο χώρος για τον οποίο ζητείται η υπαγωγή του στη ρύθμιση αυτή.

 

2. Παράβολο υπέρ του ελληνικού Δημοσίου ύψους 250 ευρώ για τους ημιυπαίθριους χώρους και 350 ευρώ για τους υπόλοιπους χώρους, επί ποινή απαραδέκτου, για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, το οποίο σε καμία περίπτωση δεν επιστρέφεται, αλλά συμψηφίζεται με το ειδικό πρόστιμο που προβλέπεται. Οι δηλώσεις καταχωρούνται σε ειδικό αρχείο της οικείας πολεοδομικής Υπηρεσίας.

Ο αύξων αριθμός της καταχώρησης με την ημερομηνία κατάθεσης εγγράφεται επισημειωματικά επί του αντιγράφου της δήλωσης, το οποίο επιστρέφεται στον αιτούντα.

 

Πότε, που και πώς υποβάλλεται η δήλωση;

 

Η δήλωση με τα ανωτέρω δικαιολογητικά υποβάλλεται είτε απευθείας στην πολεοδομική υπηρεσία εντός ανατρεπτικής προθεσμίας οκτώ (8) μηνών από την ισχύ του νόμου είτε με συστημένη επιστολή εντός ανατρεπτικής προθεσμίας έξι (6) μηνών από την ισχύ του νόμου.

 

Στην περίπτωση απευθείας υποβολής των δικαιολογητικών ο έλεγχος της πληρότητας του φακέλου γίνεται κατά την υποβολή της αίτησης και ενημερώνεται ο ενδιαφερόμενος για τυχόν ελλείψεις με επισημείωση στο αντίγραφο της αίτησης. Στην περίπτωση της συστημένης επιστολής ο έλεγχος γίνεται εντός τριάντα (30) ημερών από την παραλαβή της συστημένης επιστολής, εντός των οποίων ενημερώνεται εγγράφως ο αιτών για τις τυχόν ελλείψεις. Και στις δύο περιπτώσεις ο αιτών εντός δεκαπέντε (15) ημερών προσκομίζει στην πολεοδομική υπηρεσία τα στοιχεία που ζητήθηκαν, ελέγχεται η πληρότητα του φακέλου και βεβαιώνεται η πληρότητα στο αντίγραφο της αίτησης του δηλούντος με την ημερομηνία κατάθεσης.

 

Η μη τήρηση των προθεσμιών ενεργείας εκ μέρους της πολεοδομικής υπηρεσίας δεν στερεί στον αιτούντα το δικαίωμα υπαγωγής του στην ρύθμιση αυτή και παρατείνονται αναλόγως οι σχετικές προθεσμίες.

 

Οι δηλώσεις καταχωρίζονται σε ειδικό ηλεκτρονικό αρχείο της οικείας πολεοδομικής υπηρεσίας ή σε ειδικό βιβλίο. Ο αύξων αριθμός της καταχώρισης με την ημερομηνία κατάθεσης εγγράφεται επισημειωματικά επί του αντιγράφου της αίτησης, το οποίο επιστρέφεται στον αιτούντα.

 

Στο ειδικό ηλεκτρονικό αρχείο ή το ειδικό βιβλίο καταχωρίζονται, κατά την εφαρμογή της διαδικασίας που προβλέπεται στο παρόν, όλα τα στοιχεία που περιέχονται στη δήλωση, το καταβληθέν παράβολο, οι ελλείψεις, η ημερομηνία κατάθεσης των στοιχείων, καθώς και το ειδικό πρόστιμο.

 

Στην πρώτη περίπτωση ο έλεγχος της πληρότητας του φακέλου γίνεται κατά την υποβολή της αίτησης και ενημερώνεται εγγράφως ο ενδιαφερόμενος συγκεκριμένα για τυχόν ελλείψεις.

 

Η μη τήρηση των προθεσμιών ενεργείας εκ μέρους της πολεοδομικής Υπηρεσίας συνιστά πειθαρχικό παράπτωμα για τον αρμόδιο υπάλληλο, ο αιτών δεν στερείται του δικαιώματος τακτοποίησης και παρατείνονται αναλόγως οι σχετικές προθεσμίες.

 

Πότε και πώς καταβάλλεται το πρόστιμο;

 

Το ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εντός 18 μηνών για τα ακίνητα κατοικίας και εντός 24 μηνών για ακίνητα άλλης χρήσης από την έναρξη ισχύος του νόμου, εφάπαξ ή τμηματικά σε έξι (6) ισόποσες δόσεις, εκ των οποίων η πρώτη δόση καταβάλλεται εντός προθεσμίας δώδεκα (12) μηνών από την έναρξη ισχύος του νόμου.

 

Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής κατά το χρόνο καταβολής της πρώτης δόσης παρέχεται έκπτωση 10%.

 

Τα παραστατικά εξόφλησης της εισφοράς προσκομίζονται στην πολεοδομική υπηρεσία η οποία τα καταχωρεί σε ιδιαίτερη στήλη στο τηρούμενα βιβλίο των αντίστοιχων δηλώσεων και βεβαιώνει την περαίωση της διαδικασίας στο αντίγραφο της

δήλωσης που έχει χορηγηθεί στον αιτούντα.

 

Γιατί πρέπει η δήλωση μου να είναι ακριβής;

 

Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας, οι οικείες πολεοδομικές υπηρεσίες ελέγχουν ποσοστό τουλάχιστον 10% των δηλώσεων που υποβλήθηκαν, προκειμένου να διαπιστώσουν αν τα στοιχεία των δηλώσεων που αφορούν την περιγραφή του χώρου, το εμβαδόν του και τη χρήση του είναι αληθή και ακριβή. Σε περίπτωση ψευδούς ή ανακριβούς δήλωσης των στοιχείων αυτών, εφαρμόζονται οι ισχύουσες περί αυθαιρέτων διατάξεις και επιβάλλονται τα πρόστιμα του άρθρου αυτού

 

Γιατί πρέπει να προβώ έγκαιρα στη δήλωση;

 

Α. ΠΡΟΣΟΧΗ ! Αν δεν δηλωθούν έγκαιρα οι παραβάσεις που υπάγονται στην ως άνω ρύθμιση τότε τα προβλεπόμενα πρόστιμα είναι πολύ αυστηρά.
    α. Πρόστιμο ανέγερσης σε ποσοστό 30% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης.

    β. Πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης, και επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησης του από τη μετατροπή της χρήσης του χώρου μέχρι την κατεδάφιση των κατασκευών με τις οποίες ο χώρος άλλαξε χρήση ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής αδείας.

 

Β. Μετά την υποβολή των δικαιολογητικών των στοιχείων αναστέλλεται κάθε επιβολή προστίμου και κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων.

Μετά την εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, ούτε οποιασδήποτε άλλης μορφής για τη διατηρούμενη νέα χρήση του ημιυπαίθριου χώρου.

Γ. Επίσης δεν οφείλονται αναδρομικά οποιοιδήποτε φόροι για μεταβιβάσεις του ακινήτου, εισφορές φορέων Κοινωνικής Ασφάλισης ή άλλες επιβαρύνσεις για την αλλαγή χρήσης που έχει συντελεστεί.

Τα παραπάνω Ισχύουν και για εκκρεμείς σε οποιοδήποτε στάδιο και διαδικασία σχετικές υποθέσεις. Τυχόν καταβληθέντα ποσά προστίμων δεν αναζητούνται.

 

Δ. Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα κάθε δικαιοπραξίας μεταβίβασης ακινήτων ή σύστασης εμπράγματων δικαιωμάτων επ’ αυτών, στα οποία υπάρχουν χώροι που διατηρούνται σύμφωνα με τα οριζόμενα προσαρτάται αντίγραφο της αίτησης όπου βεβαιώνεται η περαίωση της διαδικασίας διατήρησης του χώρου σύμφωνα με τα ανωτέρω και γίνεται ειδική σχετική μνεία για την υπαγωγή των χώρων στη ρύθμιση αυτή.

 

Κατά την απεικόνιση των χώρων αυτών, όπου απαιτείται, σημειώνεται η υπαγωγή τους στη ρύθμιση του παρόντος νόμου.